Die Schätzung von Entschädigungswerten bei Dauerkulturanlagen

Abstract

Die Entschädigung von im Ertrag stehenden Dauerkulturanlagen in Zusammenhang mit Enteignung, öffentlichem Bedarf, Verkauf auf der Basis des in die Anlagen investierten Kapitals wird in der Regel nicht den Ansprüchen des Bewirtschafters gerecht. Vielmehr muß dieser von den in der Zukunft zu erwartenden Nettoerträgen ausgehen, die ihm durch die Aufgabe seiner Dauerkulturanlagen verloren gehen. Dabei spielt die Laufzeit der noch zu erwartenden Ertragsperiode neben den spezifischen Kosten- Ertragsverhältnissen eine besondere Rolle.
Die auf der Diskontierung der erwarteten Nettoerträge beruhende Ertragswertmethode berücksichtigt die während der Laufzeit anfallenden Nettoerträge hinsichtlich Ihrer Wertigkeit zum Bezugszeitpunkt, in dem in der Ferne liegende Erträge niedrigere Ertragswerte annehmen als in naher Zukunft zu erwartende Erträge. Anhand von 3 Beispielen werden die Ertragswerte für Orangen- bzw. Kaffeeplantagen in Angola geschätzt, die aufgrund politischer Bedingungen aufgegeben werden mußten. Dabei wurde differenziert zwischen dem Ertragswert junger Plantagen und in der Mitte der Ertragsperiode stehender Plantagen sowie dem Ertragswert in laufender Regeneration befindlicher Plantagen. Dabei konnten folgende Werte geschätzt werden :
A. Orangen, 4 Jahre alt, noch 36 zu erwartende Ertragsjahre,
Investitionskosten je ha DM 5025,-
mit Landroden DM 5625,-
Ertragswert je ha bei 4 % Zinsfaktor DM 73252,-
bei 6 % Zinsfaktor OM 55959,-
B. Orangen, 20 Jahre alt, noch 20 zu erwartende Ertragsjahre,
Investitionskosten je ha DM 5025,-
mit Landroden DM 5625,-
Ertragswert je ha bei 4 % Zinsfaktor DM 77660,
bei 6 % Zinsfaktor DM 67333,-
C. Kaffee, Durchschnittsalter 15 Jahre, noch 13 zu erwartende Ertragsjahre
Investitionskosten DM 5 120,-/ha mit Landroden
Ertragswert je ha bei 4 % Zinsfaktor DM 5036,-
bei 6 % Zinsfaktor DM 4497,-
Aus der Relation von Ertragswert und Investitionskosten ließen sich weitere interessante Aussagen über die Rentierlichkeit alternativer Investitionen ableiten. So spricht das weite Verhältnis bei den Orangenplantagen für eine ausgesprochen hohe Rentierlichkeit, während beim Kaffebeispiel der Ertragswert in etwa den Investitionskosten gleicht und eine niedrigere Kapitalrendite bedeutet. Allerdings darf nicht Obersehen werden, daß die Preiskostenverhältnisse bei Citrus aus einem knappen Angebot bei hoher Nachfrage resultieren, deren weiterer Verlauf nur bedingt geschätzt werden konnte. Insofern erscheint es opportun, bei zu weit in die Zukunft reichenden Investionen bei der Ertragswertschätzung eine Beschränkung auf eine maximale Periode vorzusehen.